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安心して不動産の取引をするために、知っておきたいポイントはたくさんあります。

ここでは、住まい探しを始めてから、購入物件の売買契約を結び、実際に入居するまでや入居後のトラブルに至るまでの重要なポイントを網羅しています。

自分がどの段階にいるか、どんな点に不安があるかによって、該当する項目をじっくり読んで、満足度の高い住まい選びを実現させましょう。

1.不動産の流れ

住まいの販売形態は大きく分譲物件と仲介物件に分かれます。これによって購入の流れが少し変わります。まずは、物件の販売形態を確認しましょう。

（１）分譲物件

売り主である不動産会社から直接購入する物件です。（売り主から販売代理を受託した不動産会社を窓口に購入することもあります。）一般的に新築マンションや販売戸数の多い新築一戸建ては分譲物件となります。

（２）仲介物件

売り主から仲介の依頼を受けた不動産会社を通して購入する物件です。一般的に販売戸数の少ない新築一戸建てや中古物件は仲介物件となります。仲介物件の場合は、不動産会社への仲介手数料が発生することがありますので、事前に確認が必要です。

2.宅建業とは

宅地建物取引業（＝宅建業）とは、

（1）自らが行う宅地や建物の売買や交換

（2）売買や交換、貸借をするときの代理や媒介

を業として行うものをいいます。

宅建業は、「宅地建物取引業法」という法律の規制によって、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けた者でなければ営むことができません。国土交通大臣免許か、都道府県知事免許かは、事務所（本支店等）の設置状況によって決まります。宅建業の免許の有効期間は5年です。

ここで注意したいのは、大家から依頼を受けて行う貸借の仲介（入居者募集など）は宅建業に含まれますが、自らが行う貸借（貸しビルやアパート経営をする行為など）は宅建業に含まれず、宅地建物取引業の規制の対象業務ではないことです。

3.住環境を調べる

安全、快適な暮らしを送るためには、これから住もうとしている街がどのような場所か、あらかじめ調べておく必要があります。その主な方法としては、実際に現地を見たり歩いたりして確認する、インターネットなどで情報を収集するという2つがあります。

現地で確認すること•駅から自宅まで実際に歩いてみたときの所要時間

•駅から自宅までの経路に死角となる場所がないかなど防犯に関すること

•スーパーや商店街の有無と場所、品揃え、営業時間など生活の便利さに関すること

•学校や公園、病院、図書館、その他施設の所在状況

•周囲に騒音や臭い、振動などの原因になる施設などの有無

など

インターネットで収集できる情報•自治体によって異なる住宅関連助成、子育て支援、その他行政サービスの内容

•災害が起きた時に危険な場所や避難場所など

•犯罪の発生状況や危険な地域など

4.住まいの希望条件を整理する

住まいの購入に当たっては、マンションにするか一戸建てにするか、あるいは新築物件にするか中古物件にするかなどの検討も必要です。

そのためには、購入後の生活を思い描き、どんな生活をしたいのか、それを実現するためにはどんな住まいがよいのかなど、家族で話し合うことが大切です。

まずは、どんな暮らしをしたいのかという視点から考えてみましょう。

例えば「ペットを飼いたいから一戸建てがよい」、「庭や外周りのメンテナンスをするのは面倒だから、マンションがよい」など、「実現したい暮らし」を具体的に想像することで、それをかなえる住まいの形が見えてきます。

マンションにも一戸建てにも、それぞれに特徴があります。住まいの好みは人それぞれですから、自分にとって暮らしやすい住まいとは何かを検討しましょう。

マンションが一戸建てと大きく異なる点は、建物が「区分所有」であるということです。敷地は購入者である区分所有者全員の共有になりますが、建物は「専有部分」と「共用部分」に分けられます。専有部分とは、自己所有となる、壁や天井で仕切られた住宅内部の居住空間をいいます。共用部分は、区分所有者全員で共有する、建物全体の入り口やエレベーター、階段、廊下、外壁、駐輪場、ゴミ置き場などをいいます。

共用部分を管理するのは区分所有者全員を組合員とする管理組合です。管理組合は、共用部分の建物や設備をいつ、どのように点検・補修していくかといった長期修繕計画などの管理の方針を決め、区分所有者全員でそのために必要な費用を積み立て（修繕積立金といいます）ます。なお、日常の共用部分の清掃などの実務は、一般的に管理組合が委託した管理会社によって行われます。

マンションは共同生活の場でもあり、互いが快適に暮らすための規則が必要となります。この規則を定めたものが管理規約や使用細則です。

管理規約は、主に管理組合の運営などを定めたもので、専有部分と共用部分の範囲、管理費や修繕積立金の額、ペット飼育の可否などが決められています。使用細則は、バルコニーの使用方法など、マンション内での日常生活のルールや約束事が決められています。

5.購入費用の基本的考え方

物件探しを具体的に始める前に、おおよその予算を把握することが重要です。住宅の購入に必要な予算の把握と資金計画の考え方について理解しておきましょう。

物件の購入資金だけ用意できれば住まいを買えるわけではありません。税金や登記費用、住宅ローンの諸費用、引っ越し費用、家具家電・カーテンの購入資金などが必要となります。その他、新築マンションの場合は、購入時に数十万円の修繕積立基金が必要なケースも多く、また、仲介物件の場合は、不動産会社への仲介手数料がかかります。

つまり、住宅を購入するには、物件価格にこれらの諸費用を加えた資金を用意する必要があります。

こうして計算された住宅購入に必要な資金（物件価格＋諸費用）については、自己資金や住宅ローンの借り入れなどによって支払う必要があります。

また、中古住宅を購入してリフォームをしようと考えている場合は、リフォーム費用も見込んでおく必要があります。

リフォーム費用は、自己資金で支払うことが多いようですが、購入資金として住宅ローンを借りた上で返済に余裕がある場合は、リフォームローンや住宅ローンを借りて支払うこともできます。

中古住宅の購入費用を用意した上で、リフォーム費用を用意する必要があるので、それぞれの支払い方を早めに検討しておきましょう。中古住宅の購入費用は住宅ローンを利用するのが一般的ですが、物件代金に加え、諸費用まで借りられる住宅ローンもあります。自己資金はできるだけリフォーム費用に回すのか、リフォーム費用もローンを利用するのかなどを想定します。

また、自己資金を増やす手段として、親からの援助を検討するのも選択肢のひとつです。耐震や省エネ、バリアフリー等のリフォームに対して、自治体から助成が受けられる場合もあるので、確認しておきましょう。支払うタイミングになってから、思うように借りられないといったことのないよう、計画的に準備することが大切です。

6.住宅性能評価書付き住宅とは

新築住宅を対象とした住宅性能表示制度は平成12年からスタートしました。これは、構造の安定、火災時の安全、劣化の軽減、維持管理・更新への配慮など、10分野32事項（新築住宅の場合）の住宅性能について、国土交通大臣の登録を受けた第三者機関である「登録住宅性能評価機関」が1～5等級で評価する制度です。これによって、住宅の客観的な性能評価を知ることができます。

この制度は任意のもので、すべての住宅が性能評価を受けているわけではありません。なお、住宅性能評価の申請は、住宅を建てた建築会社、住宅の買い主、住宅の売り主など、誰でも行うことができます。

住宅性能評価書付き住宅には、いろいろなメリットがあります。

(1)国土交通大臣の登録を受けた第三者機関による、客観的な住宅の性能評価がわかります。

(2)新築住宅では、住宅供給者である売り主が売買契約書に住宅性能評価書やその写しを添付した場合や、買い主に住宅性能評価書やその写しを交付した場合には、評価書に表示された性能の住宅を引き渡すことを契約したと見なされます。したがって、評価書に表示された性能を満たしていない場合には、買い主は売り主である不動産会社に修補工事や損害賠償等を求めることができます。

(3)建設住宅性能評価書を取得すると、耐震性能の等級に応じて地震保険料率の割引を受けることができます。

(4)住宅ローン金利が優遇される場合があります。

建設住宅性能評価書の交付された住宅で、住宅のトラブルや請負契約・売買契約に関する当事者間の紛争が起きたときは、国土交通大臣が指定する「指定住宅紛争処理機関（各地の単位弁護士会）」に紛争処理を申請することができます。紛争処理の手数料は、1件当たり1万円です。

※指定住宅紛争処理機関は住宅の紛争を円滑・迅速に処理するための機関です。

7.住宅ローンの種類

住宅ローンを借りたら、長期に亘って返済をしていくことになります。住宅ローン商品にもいろいろなタイプがあって、どの商品を選ぶかによって適用される金利や返済額が違ってきます。

ここでは、適切な資金計画を立てるために、住宅ローンの仕組みと商品ごとの特徴を押さえておきましょう。

金利は低ければ低いほど、利息が少なくなり、総返済額も少なくなります。例えば1,000万円を借りて35年で毎月元利均等返済をしていく場合、金利が4％の場合と3％の場合では総返済額で約244万円の違いが出てきます。

なお、一般的に住宅ローンでは、ローンの申込時ではなく、ローンの実行時の金利が適用されます。つまり、住宅ローンを申し込んだときに確認した金利より、実際に借り入れる際の金利が高くなってしまうリスクもあります。特に、完成前の新築分譲物件を購入する場合などは、ローンの実行が物件の完成後となるため、金利の上昇リスクも考えて余裕のある資金計画を立てておくとよいでしょう。

元金と利息の返済方法には大きく2種類あります。毎回返済する「元金と利息」の合計額を一定になるように設定したものが「元利均等返済」、毎回返済する元金の返済額を一定にしたものが「元金均等返済」です。

元利均等返済は、毎月の返済額が一定となるので、家計の予定を立てやすくなりますが、元金均等返済と比較すると元金の返済ペースが遅く、借入期間が同じであれば、元利均等返済の方が総支払額は多くなります。

一方、元金均等返済では、元金の返済を早く進められるというメリットはありますが、借入当初の毎月の返済額が多くなってしまいます。ただし、当初の返済負担を重くしても、早く元金の返済を進めていきたいという場合には、元金均等返済を選択したほうが有利です。

なお、元利均等返済の住宅ローンしか扱っていない金融機関も多いので、借り入れを検討する際には各金融機関の住宅ローン商品について早めに確認しておきましょう。

（１）完全固定金利型

「完全固定金利型」は、借入期間中の金利がずっと固定される商品です。一般に金利固定期間に金利の上昇が想定されるような場合には、変動金利型等より当初の適用金利は高くなりますが、借入期間中に金利が変動したとしても、住宅ローンの返済額は借入当初の予定から変わりません。

（２）変動金利型

「変動金利型」は半年ごとに金利が見直され、その金利の動きをもとに5年ごとに返済額が見直されるタイプです。ただし、金利の変動に伴って返済額が上昇する場合でも、従来の返済額の1.25倍までという上限が定められています。金利の上昇局面では一般的に、完全固定金利型に比べて当初の適用金利は低めになっていますが、その後の金利上昇リスクを負うことになります。

（３）固定期間選択型

「固定期間選択型」は3年間、5年間などというように一定期間は金利が固定されていて、その期間が終了した時点で、再度金利を設定し（固定期間を選択するか変動金利とするか）、その金利によって返済額が見直されるタイプです。固定する期間の選択肢は、金融機関によって異なります。固定期間終了後の金利が大幅に上昇していた場合は、変動金利型のような返済額上昇幅の上限がないため、返済額が大幅に増える可能性があります。